Швейцарский банк UBS выпустил новый глобальный индекс «пузырей» на рынке недвижимости — Global Real Estate Index за 2022 год.
Аналитики сформировали топ-10 городов с самыми существенными рисками формирования «пузыря»:
1. Торонто.
2. Франкфурт.
3. Цюрих.
4. Мюнхен.
5. Гонконг.
6. Ванкувер.
7. Амстердам.
8. Тель-Авив.
9. Токио.
10. Майами.
Справедливые цены, по мнению аналитиков компании, сформировались в четырех городах: Дубае (ОАЭ), Милане (Италия), Варшаве (Польша) и Сан-Паулу (Бразилия).
Во многих городах мира не хватает жилья, но в силу объективных причин предложение не может быть расширено по желанию в краткосрочной перспективе. Из-за процесса урбанизации это означает, что в долгосрочной перспективе цена недвижимости должна значительно возрасти — это распространенное мнение о росте стоимости городских домов. Сильный бум недвижимости последнего десятилетия еще раз подчеркивает это кредо. Однако, если в качестве эталона брать арендную плату за жилье, то предполагаемый эффект дефицита испаряется: арендная плата в заданные периоды растет пропорционально местной заработной плате, — отмечают авторы исследования .
Таким образом, основная причина непомерного роста цен в сегменте недвижимости кроется в другом, — считают в UBS. Действительно, рынок недвижимости долгое время поддерживался, в частности, одной важной опорой: центральными банками. Сверхнизкие условия финансирования и спрос, опережающий строительство, привели к все более оптимистичным ценовым ожиданиям покупателей. Порой он даже превосходит самые оптимистичные ожидания. В результате дисбаланс становится все более серьезным.
Но картина быстро меняется. Процентные ставки — и, в свою очередь, стоимость финансирования — выросли в последние месяцы в рамках борьбы с повышенной инфляцией. В то же время несколько потрясений испытали финансовые рынки по всему миру. Следовательно, готовность платить за жилье, скорее всего, снизится, — предполагают в UBS. В городах с сильным приростом населения такая корректировка может проявляться в виде продолжительной стагнации номинальных закупочных цен и коррекции цен в реальном выражении, т. е. с поправкой на инфляцию. Но поскольку рынки недвижимости редко имеют боковой тренд, это не самый вероятный исход.
